Die Baubranche hat es nicht leicht. Hohe Inflation, hohe Zinsen, hohe Baustoffpreise, hohe Löhne und hohe Energiepreise machen es dem heimischen Bau- und Baunebengewerbe jetzt gerade besonders schwer. Können sich Gemeinden etwa den Bau dringend benötigter Infrastruktureinrichtungen nicht mehr leisten? Werden sich Normalverdiener oder junge Familien in Zukunft ihren Traum vom Eigenheim aufgrund der sogenannten KIM-Verordnung nicht mehr erfüllen können?

Über diese Themen sprach ECHO mit KommR DI Christian Struber, Geschäftsführer der Salzburg Wohnbau, Bundesobmann der ARGE Eigenheim und Vorsitzender des Aufsichtsrats des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen. 

ECHO: Die Salzburg Wohnbau ist im ganzen Bundesland aktiv. Wie ist das heurige Jahr gelaufen? Haben Sie die Ziele hinsichtlich Bauvolumen, Fertigstellungen von Wohnungen und Kommunalbauten erreicht?

Struber: Aufgrund unserer guten Beziehungen zu den Gemeinden im Land Salzburg haben wir mit rund 85 Millionen Euro für den Neubau auch heuer wieder unser Bauvolumen erreicht und sind die Nummer eins unter den Bauträgern in unserem Bundesland. Das betrifft nicht nur den geförderten Mietwohnbau und Eigentumswohnungen, sondern

vor allem auch die Errichtung von Kommunalbauten. Wir konnten heuer die Erweiterung des Kindergartens Altenmarkt, die neue Volksschule Wals-Siezenheim und den Erweiterungsbau des Kindergartens Neukirchen fertigstellen. In Bau befinden sich derzeit die Volksschule Adnet und die Feuerwehrzeugstätte Stuhlfelden. 2023 haben wir über 200 Wohnungen an Mieter und Eigentümer übergeben und mit dem Bau von rund 330 Wohnungen begonnen. 

ECHO: Sie setzen traditionell viele Bauvorhaben für Gemeinden und Körperschaften um. In den Medien ist aber immer öfter von finanziellen Schwierigkeiten der Kommunen zu lesen. Haben die Gemeinden überhaupt noch Geld für Kommunalbauten?

Struber: Gerade für Gemeinden, die derzeit mit ihren Budgets kämpfen und trotzdem dringend benötigte kommunale Infrastrukturprojekte realisieren wollen, bietet sich die Vergabe eines Baurechts an die Salzburg Wohnbau an. Dabei finanzieren wir alle mit dem

Bauvorhaben in Zusammenhang stehenden Kosten. Die Gemeinde mietet das neu errichtete Gebäude, wie etwa Kindergarten, Gemeindeamt, Altstoffsammelhof etc., an und finanziert so die Baukosten. 

ECHO: Haben Sie mit diesem Baurechtsmodell bereits Projekte umgesetzt?

Struber: Ja, schon viele! Wir haben mit Salzburger Gemeinden bereits über 300 Baurechtsverträge abgeschlossen. Wir bieten diese Art der Finanzierung den Gemeinden gerne an und praktizieren dieses Modell schon seit Längerem mit großem Erfolg. Diese Art der Finanzierung durch die Salzburg Wohnbau wird gut angenommen.

ECHO: Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist seit dem vergangenen Jahr rückläufig. Die Schaffung von Eigentum wird gerade für junge Familien immer schwieriger, wenn nicht sogar unmöglich. Welche Lösungen sehen Sie, um diesem Negativtrend entgegenzuwirken?

Struber: Insgesamt haben die multiplen Krisen dazu geführt, dass die Nachfrage nach Eigentum innerhalb von etwa einem Jahr um 80 Prozent eingebrochen ist. Und eine Verbesserung ist nicht in Sicht. Dieser Rückgang des Finanzierungsvolumens bringt Probleme für Immobilienentwickler, Banken, Neubauprojekte und somit auch für die gesamte Volkswirtschaft, zumal das Bauwesen einen 7,5-prozentigen Anteil an der heimischen Bruttowertschöpfung hat. Einem jungen Paar, das über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 4.000 Euro verfügt, ist es aufgrund der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung – kurz KIM-V – faktisch nicht mehr möglich, Wohnungseigentum zu schaffen. Mit dieser Verordnung hat die Finanzmarktaufsicht in einen gut funktionierenden Markt eingegriffen und diesen schwer beschädigt. Es ist daher höchst an der Zeit, dass die KIM-Verordnung außer Kraft gesetzt wird. Es müssen Möglichkeiten und Anreize für den Mittelstand geschaffen werden, Eigentum zu erwerben, und dass der Wohnhausbau wieder angekurbelt wird.

ECHO: Gibt es bis zum Außerkrafttreten der KIM-Verordnung Ende Juni 2025 für Wohnungskäufer, welche die Kriterien nur knapp nicht erfüllen, eine Lösung?

Struber: Wir haben tatsächlich oft die Situation, dass junge Menschen mit einem soliden Familieneinkommen eine laut KIM-Verordnung vorgeschriebene Rückzahlung um 100 bis 200 Euro rechnerisch haarscharf nicht erreichen. Aufgrund ihres Lebensstils wären sie aber durchaus in der Lage, die etwas höhere vorgeschriebene Rückzahlungsrate eines Wohnungsdarlehens zu bewältigen. Die ARGE Eigenheim – sie ist ein Zusammenschluss von rund hundert Wohnbauunternehmen in Österreich mit einem Verwaltungsbestand von über 400.000 Einheiten – spricht sich daher dafür aus, dass der Finanzminister im Rahmen der KIM-Verordnung eine Ausnahme schafft, die den Banken erlaubt, auch jene Darlehen zu finanzieren, bei denen die monatliche Rückzahlungsrate bis zu einer Differenz von maximal 200 Euro nicht erreicht wird. Viele Menschen, die sich Eigentum schaffen wollen und fleißig arbeiten, sind durchaus in der Lage, monatlich anstatt 1.600 Euro auch 1.800 Euro zu finanzieren. Und diesen Kaufwilligen soll geholfen werden, dass ihr Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben, doch in Erfüllung geht.

ECHO: Danke für das Gespräch.

Interview: Alexander Tempelmayr