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Wirtschaft 11/06/2021
Was gute Immobilien- Kaufverträge ausmacht

Dr. Claus Spruzina. Der Präsident der Notariatskammer für Salzburg über die Bedeutung von Immobilien-Kaufverträgen. Für einen nicht alltäglichen Geschäftsabschluss sollte man sich Zeit nehmen und sich vorab von Experten beraten lassen.


ECHO: Notare sind neutraler Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie, wenn es darum geht, den Kaufvertrag abzuschließen. Gibt es heutzutage noch Versuche zu betrügen oder gehört so etwas der Vergangenheit an?

Dr. Claus Spruzina: Ganz der Vergangenheit wird so etwas nie angehören. Es wird immer wieder Menschen geben, die versuchen, einen anderen übers Ohr zu hauen. Dabei gibt es zwei Varianten. Die eine ist, den Kaufvertrag abzuschließen und den Kaufpreis dann nicht zu bezahlen. Das Zweite ist, man versucht Klauseln in den Vertrag aufzunehmen, die den anderen benachteiligen. Wir wollen beide Probleme in den Griff bekommen. Bei einer treuhändigen Kaufpreisabwicklung wird sichergestellt, dass die Immobilie erst auf den Käufer übergeht, wenn der Kaufpreis vorher sichergestellt wurde. Und was den zweiten Bereich betrifft, wollen wir alle Details ansprechen und auf mögliche Risiken hinweisen. Problematisch in Österreich ist, dass man eine Immobilie schon per Handschlag kaufen kann. Angenommen, ich verkaufe Ihnen eine Wohnung und wir sind uns bezüglich des Kaufgegenstands und des Preises einig, dann gilt schon unsere mündliche Vereinbarung. Wir erleben aber häufig, dass Leute mit Problemen zu uns kommen, mit welchen sie vorher nicht gerechnet haben. Was ist, wenn die Wohnung Mängel hat, wenn verwendete Baumaterialien des Hauses asbesthaltig sind oder später noch nicht abgerechnete Erhaltungskosten an der Wohnung auf den neuen Besitzer zukommen? All das haben wir in der Praxis schon erlebt. Wir gelten hin und wieder als Spielverderber bei einem Kaufvorgang, aber wir müssen eben auf alle möglichen Problemstellungen hinweisen und einen möglichst gerechten Ausgleich für alle Beteiligten finden. Jedenfalls gilt es, böse Überraschungen zu vermeiden.   


ECHO: Immobilien können ohne Zeugen so einfach per Handschlag um hohe Summen verkauft werden?

Spruzina: Genau. Sollte es keine Zeugen geben, geht es natürlich auch darum, beweisen zu können, dass der mündliche Vertrag zustande kam. Das ist ein anderes Kapitel. Aber der Vertrag an sich ist gültig. Deutsche Staatsbürger etwa sind überrascht, dass bei uns bereits mit dem Unterschreiben des Anbots der Vertrag zustande kommt. In Deutschland braucht man für den Verkauf einer Immobilie immer einen Notariatsakt. Bei uns kann man eine Villa im zweistelligen Millionenbereich mit ein paar Wörtern auf einem Bierdeckel verkaufen. Teilweise denke ich schon, dass hier in Österreich ein gewisser Übereilungsschutz notwendig wäre.


ECHO: Wie kann man sich vor bösen Überraschungen schützen?

Spruzina: Besichtigt man eine Wohnung und es sind fünf andere Interessenten vor Ort, dann sagt man schnell einmal Ja zum Kauf. Man muss sich aber immer im Klaren darüber sein, dass man dann unter Umständen die ganzen Risiken tragen muss. Uns ist es immer am liebsten, alle Details zu klären, bevor man ein Anbot unterschreibt. Auch wenn oft zeitlicher Druck herrscht, wäre es dennoch sehr wichtig, sich vorab von einem Notar oder anderen Professionisten beraten zu lassen. Mein Rat wäre, jedenfalls jemanden zu konsultieren, der einen gut berät und auf Gefahren hinweisen kann.


ECHO: Sie, als Notar, werden also gut formulierte Verträge verfügbar haben, die später auftauchende Probleme vermeiden können.

Spruzina: Ganz genau. Das macht uns aber nicht unbedingt bei allen beliebt. Denn wir besprechen auch genau, welche Probleme auftauchen könnten. Häufig treten sie nicht ein, aber man sollte für möglichst alle Fälle schon vorab eine Lösung parat haben. Man muss sich mit gewissen Details auseinandersetzen und nichts dem Zufall überlassen. Denn man muss schon bedenken, um welche Beträge es sich hier handelt. Oft geht es um Existenzen und viele machen einen solchen Kaufvertrag nur einmal in ihrem Leben. 


„Auch wenn oft zeitlicher Druck herrscht, wäre es dennoch sehr wichtig, sich vorab von einem Notar oder anderen Professionisten beraten zu lassen.“ Dr. Claus Spruzina, Präsident der Notariatskammer für Salzburg


ECHO: Auch wenn gewisse Beteiligte Geschäfte lieber schneller abschließen wollen, Sie werden sicher auch Dankbarkeit von Parteien erhalten haben, die Sie vor großen Problemen bewahrt haben.

Spruzina: Absolut. Wir schreiben in die Verträge immer hinein, dass es sich um keine „Schwarzbauten“ handelt. Wir hatten als Immobilien-Verkäufer einmal eine Organisation, die sich bezüglich dieses Punkts dann nicht mehr sicher war. Es stellte sich heraus, dass das Objekt zum Teil tatsächlich „schwarz“ gebaut wurde. Wir haben dafür gesorgt, dass der Verkäufer dann die Kosten für den Plan, die Genehmigung und für die Anschlussgebühren des Kanals und so weiter übernommen hat. Das hätte den Käufer sonst ungerechtfertigterweise 30.000 Euro gekostet. Diese Kosten wurden dann noch problemlos vom Verkäufer übernommen. 


ECHO: Es geht also immer darum, Verträge abzuschließen, die möglichst fair sind?

Spruzina: Wir sprechen mit beiden Parteien sehr viel über Fairness und versuchen sie zu gewissen Problemfeldern hinzuführen und sie ihnen zu erklären. Kauft eine junge Familie eine Immobilie, so muss man davon ausgehen, dass diese auf einem Grundstück steht, das nicht kontaminiert ist. In unseren Verträgen findet sich deshalb der entwaffnende Satz: „Der Kaufpreisbestimmung wurde die Annahme zugrunde gelegt, dass das Grundstück nicht kontaminiert ist.“ Denn ist diese Qualität nicht gegeben, so muss die Familie die Entscheidung fällen können, ob sie das Grundstück gar nicht mehr haben will oder wenn doch, dann zumindest um einen günstigeren Preis. Ein guter Vertrag ist also wie eine Checkliste, bei der wir mit Verkäufer und Käufer gemeinsam durchgehen, was zutrifft und was nicht. Es ist ja kein Problem, wenn man herausfindet, dass ein gewisser Punkt nicht zutrifft. Dann nimmt man diesen in den Vertrag auf und beide Parteien wissen, woran sie sind. Ich könnte mich nicht daran erinnern, dass ein Vertrag deshalb nicht zustande gekommen ist, weil man heikle Themen angesprochen hat. Es gibt dann vielleicht zeitliche Verzögerungen, aber besser ist es dennoch, vorher alles abzuklären, als nachher mit großen Problemen bis hin zu Streitigkeiten bei Gericht konfrontiert zu sein. Man muss sich die Zeit für solche wichtigen Verträge nehmen. 


INTERVIEW: Christian Granbacher

 

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