„Die KIM-Verordnung ist ein großes Problem am Wohnungsmarkt“

Der Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) Landesgruppe Salzburg, Ing. Stephan Gröger und Obmann-Stv. Mag. Wilhelm Fenninger im Interview.

ECHO: Die GBV arbeiten in Kooperation mit Gemeinden. Wie gut läuft diese Zusammenarbeit?
Ing. Stephan Gröger: Prinzipiell sind die Gemeinnützigen Dienstleister für die Gemeinden und werden von ihnen beauftragt. Wir bauen Kindergärten, Gemeindeämter, Schulen und Feuerwehren, um nur einige zu nennen. Wir errichten die Projekte von Anfang an und übergeben sie schlüsselfertig an die Gemeinden. Sie nennen uns bei der Planung ihre Anforderungen – z.B. Größe, Budget, Zeitplan und wir kümmern uns von der Planung, zur Projektumsetzung bis zur Fertigstellung und Übergabe um alles. Das ist der erste Vorteil unserer Leistungen. Der zweite wesentliche Vorteil sind die Optionen für die Finanzierung. Die Gemeinden können die Gebäude selbst finanzieren und wir bauen sie – oder die GBV kauft ein Grundstück und bebaut es, vermietet oder verkauft es anschließend der Gemeinde. Der Vorteil ist, dass die Gemeinde die Finanzierung nicht gleich braucht, weil wir als GBV in die neue Feuerwehr zuerst investieren und die Feuerwehr später an die Gemeinde verkauft oder an die Gemeinde vermietet. Je nachdem, wie es für die Gemeinden günstiger ist, kann sie Käufer oder Mieter sein und gegebenenfalls steuerliche Vorteile nutzen.

ECHO: Wie häufig werden Projekte dieser Art im Bundesland Salzburg in etwa verwirklicht?
Mag. Wilhelm Fenninger: Das ist von Jahr zu Jahr unterschiedlich – aktuell sind es etliche Gemeinden im Bundesland Salzburg, für die wir solche Projekte umsetzen. Beispielsweise baut die Heimat Österreich derzeit einen großen Kindergarten in der Berchtesgadener Straße für die Stadt Salzburg, die Salzburg Wohnbau eröffnete soeben eine Schule in Wals oder die Gemeinnützige Wohn­ und Siedlungsgenossenschaft „Salzburg“ hatte gerade erst den Spatenstich für eine Kinder- und Jugendwohngemeinschaft – um nur einige zu nennen.

ECHO: Wie sehr verhindert die KIM-Verordnung momentan, dass mehr Menschen Wohn-Eigentum erwerben können?
Gröger: Die KIM-Verordnung ist ein großes Problem am Wohnungsmarkt – weil sie die Finanzierung für Wohnungen verhindert. Seit in Kraft treten der Verordnung im Jahr 2022 bekommen rund 46% der Antragstellerinnen und Antragsteller keinen Kredit für ein Eigenheim. Bei der KIM-Verordnung ging es der Finanzmarktaufsicht darum, die Risiken bei der Kreditvergabepraxis zu begrenzen. Bei der Wohnimmobilienfinanzierungen dürfen demnach nicht mehr nur die hypothekarische Besicherung des Kredites im Vordergrund stehen, sondern es geht nun vor allem um die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Man muss laut KIM-Verordnung bei der Aufnahme von Krediten Eigenmittel von mindestens 20 Prozent haben und die Rückzahlungsrate darf maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Diese Regelung bleibt mind. noch 2-3 Jahre erhalten. Die Lösung wäre nun, dass für jene, die die Quote nicht erfüllen können, das Land Salzburg eine Zwischenfinanzierung mit einer Förderung anbietet. Das wäre nicht nur der Wunsch der Gemeinnützigen, sondern der gesamten Baubranche, der Wirtschaftskammer und der Banken. So könnte der Eigentumsmarkt wieder belebt werden. Der Einbruch beim Eigentumswohnungsmarkt hat auch unmittelbar Auswirkung auf den Mietwohnungsmarkt: Eine Änderung der KIM-Verordnung würde dafür sorgen, dass mehr Mietwohnungen frei werden, weil viele wieder ins Eigentum wechseln können – kurz gesagt, eine Änderung der KIM-Verordnung entspannt den gesamten Wohnungsmarkt.

ECHO: Was erwarten Sie von der neuen Wohnbauförderung im Bundesland Salzburg?
Fenninger: Generell wünschen wir uns als Gemeinnützige (GBV), dass die neue Wohnbauförderung, die mit 2025 in Kraft tritt, eine sehr praktikable und gute Lösung wird. Wir haben unser Konzept abgegeben – und wir hoffen, dass dieses den Bau ebenfalls neu belebt. Aber auch die Wohnbauförderungsnovelle, die seit 1. März in Kraft getreten ist, geht in die richtige Richtung. Warum? Weil die Einkommensgrenze für die Wohnbauförderung um 20 Prozent erhöht wurde, trifft es auch den Mittelstand* der Bevölkerung und wirkt gegen die derzeit hohe Inflation.

* Anmerkung: Durfte das Netto-Einkommen eines Haushalts mit zwei Personen zuvor 72.600 Euro betragen, liegt die Grenze nun bei 87.120 Euro. Zudem wird die Höhe der Grundbeträge um 10.000 Euro angehoben. Damit wolle man der Teuerung entgegenwirken, bis im nächsten Jahr die gänzlich überarbeitete Wohnbauförderung kommt.

INTERVIEW: Christian Granbacher