Notar Dr. Philip Ranft von der Notariatskammer für Salzburg über die Bedeutung von Kauf- und Übergabeverträgen, das nur scheinbare Aus der KIM-Verordnung und worauf man bei handschriftlichen Testamenten achten muss.

ECHO: Welche Bedeutung kommt Kauf- und Übergabeverträgen zu?

Philip Ranft: Der Erwerb einer Immobilie ist für viele einer der wichtigsten und emotionalsten Momente im Leben. Vor allem im ländlichen Bereich geht die Tendenz nach wie vor eindeutig in Richtung Eigentum und die Menschen kaufen sich – oft unterstützt von der Familie – ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung. Sie wollen dabei oft auch vorsorgen und den Problemen niedriger Pensionen und hoher Mietkosten begegnen. Wenn man eine hohe Summe Geld investiert, ist Rechtssicherheit besonders wichtig. Viele Menschen wissen gar nicht, dass beim Erwerb einer Immobilie der Notar/die Notarin nicht nur die Echtheit der Unterschrift beglaubigt, sondern auch die Verträge errichtet, die Treuhandschaft abwickelt und für die sichere Eintragung im Grundbuch sorgt.  Das Notariat hat dabei die Interessen aller am Rechtsvorgang beteiligten Personen zu vertreten und einen ausgewogenen Vertrag zu errichten.

ECHO: Kann es beim Erwerb einer Immobilie dennoch zu Ungereimtheiten kommen?

Ranft: Nach meiner Erfahrung kommt es nur in den seltensten Fällen zu Streitigkeiten. Etwa, wenn ein versteckter Mangel vorliegt und man beispielsweise erst im Nachhinein bemerkt, dass eine Zwischenwand eingezogen wurde, die nicht den baulichen Vorgaben entspricht. In der Regel begutachten Käufer aber die Objekte meist mit Unterstützung von Experten bereits im Vorfeld um Überraschungen möglichst zu vermeiden. Auch trägt ein von einem Rechtsexperten im Immobilienbereich – beispielsweise einem Notar/einer Notarin – errichteter Vertrag wesentlich dazu bei, Probleme bereits im Vorhinein zu verhindern.

„Entscheidet man sich für Errichtung eines handschriftlichen Testamentes, bietet die kostenlose Erstberatung im Notariat die Möglichkeit, dieses rechtlich überprüfen zu lassen.“

Dr. Philip Ranft,
Notariatskammer für Salzburg

ECHO: Beim Zahlungsvorgang kommt dem Treuhandkonto eine wichtige Rolle zu.

Ranft: So ist es! Die Käufer zahlen den Kaufpreis auf das Treuhandkonto ein und das den gesamten Rechtsvorgang abwickelnde Notariat überweist ihn erst dann an die Verkäuferseite weiter, wenn sichergestellt ist, dass der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen wurde.  Das vom Notar/der Notarin zwingend bei der Notar Treuhandbank AG für jeden Kaufvorgang gesondert anzulegende Konto, sorgt für Transparenz und einen sicheren Zahlungsvorgang. Und mit der Eintragung ins Grundbuch ist der Kaufvorgang dann rechtssicher abgeschlossen.

ECHO: Werden derzeit viele Immobilien gekauft?

Ranft: Die Situation ist weiterhin sehr schwierig und es gibt immer noch kaum Bauträgerprojekte. Viele sind davon ausgegangen, dass sich durch das Auslaufen der sogenannten KIM-Verordnung im vergangenen Jahr der Markt für neu errichtete Immobilien erholen wird. Das ist leider nicht der Fall, denn wie aus Bankenkreisen zu hören ist, gilt die Verordnung als Richtlinie bei einer Kreditvergabe intern weiterhin. Dies ist ein enormes Hemmnis bei der Vergabe von Krediten. So können sich viele Menschen – trotz guten Einkommens – kein Eigentum anschaffen, obwohl, gerade im ländlichen Bereich, eben auch noch die Familien mithelfen würden. Das schadet der Baubranche und diese politische Vorgabe geht meines Erachtens auch völlig an der Realität vorbei.

ECHO: Werden – auch in Zusammenhang mit Immobilien – viele handschriftliche Testamente gemacht?

Ranft: Viele Menschen verdrängen den eigenen Tod und meiden daher den Weg ins Notariat um sich beraten zu lassen oder eine letztwillige Verfügung zu errichten. Auch kommt es vor, dass die Menschen sozusagen in “Eigenregie“ selbst handschriftliche Testamente verfassen, in denen dann aber oftmals wichtige rechtliche Grundvoraussetzungen fehlen.

So habe ich schon erlebt, dass Männer ihre Frauen aufgrund der schöneren Handschrift ihr Testament schreiben lassen. Sie unterschreiben es dann zwar selbst, aber es ist dennoch ungültig, weil das gesamte Testament vom Verfasser handschriftlich errichtet werden muss. Oder aber der Testamentserrichter vermacht sein Haus einem Kind, berücksichtigt im Testament aber nicht, dass er auch noch ein zweites Kind und neben dem Haus auch noch ein Wertpapierdepot hat und somit nicht klar geregelt ist, wer das bekommt. Auch in solchen Fällen ist es ratsam, die kostenlose Erstberatung bei den Notarinnen und Notaren in Anspruch zu nehmen. Dann können wir uns selbst verfasste Testamente gemeinsam ansehen und beratend agieren. Diese handschriftlichen Testamente werden ebenso wie die im Notariat errichteten letztwilligen Verfügungen im Original beim Notar/der Notarin in einem Safe verwahrt und ins Testamentsregister eingetragen. Damit ist sichergestellt, dass sie nicht verloren gehen.  Vor allem bei komplexeren Sachverhalten oder Familienverhältnissen entscheiden sich dann doch viele dafür, ihre letztwillige Verfügung bei einer Notarin oder einem Notar ihres Vertrauens errichten zu lassen.  Bei den Menschen stellt sich dann das angenehme Gefühl ein, rechtzeitig vorgesorgt zu haben und sich daher anderen Themen widmen zu können.

„Die KIM-Verordnung gilt im Hintergrund als Richtlinie für die Banken und besteht im Endeffekt weiter.“

Dr. Philip Ranft,
Notariatskammer für Salzburg

ECHO: Denken die Menschen also zu wenig über mögliche Zukunftsszenarien nach?

Ranft: Gerade im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stellen sich viele rechtliche Fragen, über die man zumindest nachdenken sollte. Es geht dabei nicht nur um Testamente. Auch im Bereich der Ehe- und Lebenspartnerschaftsverträge oder betreffend Vorsorgevollmachten beraten wir sehr umfassend. Wir wollen dabei nicht schwarzmalen, aber wir müssen konkret informieren, was bei einer Trennung, dem Verlust der Geschäftsfähigkeit oder einem unerwarteten Todesfall passieren könnte. Oft tauchen dann Themen auf, die man bis dahin nicht bedacht hat. Hier ist es wiederum sinnvoll, die kostenlose Erstberatung bei den Notarinnen und Notaren in Anspruch zu nehmen. Hier kann man im Vorfeld klären welche rechtlichen Möglichkeiten zur Verfügung stehen, um rechtzeitig Vorsorge zu treffen!

Interview: Christian Granbacher-Roth